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2019-01-21 08:01 来源:企业雅虎

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房地产正在发生的事:“零成本”楼盘的公司也快活不下去了!

2019-01-21 07:34
来源:自媒体 作者:地产Y教授

国庆放大假前,一声“活下去”的口号,搅得满城风雨。房地产真地到了连行业老大都活不下去的地步吗?很多人说,那是在作秀。目的和2008年的潘石屹一样,哭完,国家就会送上四万亿。

但是,一个南京鼓楼房管局前官员开的公司公开的财报却显示,这个行业确实有很多中小公司快活不下去了。这家地产商的董事长和总裁在加入公司之前,分别任职于南京的住建和规划系统,对南京的城市发展走向了如指掌。今年还曾经零现金收购过一家地产项目公司。

但是,却因为销售收入不足以支付日常运营开支,债台高筑,负债率已经直线飙升至412%,另外大量地向信托借取高利息贷款。

眼下,这家公司正谋求在港股上市。依照南京另一家地产商——弘阳上市招股价,这家公司可能需要净资产打6折甚至更低的价格“卖身”。但在债务如同滚雪球般越来越大之后,这家公司却不得不这样做。这家公司的名字叫银城国际,一家在南京发展了二十多年的公司。

翻看银城国际的高管履历,可以发现银城国际的高管都很不简单。董事局主席黄清平在29岁就加入银城国际,而在之前的9年时间,一直是南京市鼓楼区城建局(现南京市鼓楼区建设房产和交通局)负责城镇规划的科长。

总裁马保华,在加入银城国际前和黄清平就曾是同事,在鼓楼区城建局任职,后来更是加入南京市规划局,并曾担任负责规划实施管理工作的综合处副处长。

两位在城建和规划系统拥有多年工作经验,并拥有丰富人脉的股东和高管,显然给银城国际这家规模不大的公司带来了很多的机会。

比如,银城国际递交给港交所的资料显示,公司曾经通过收购获得一个项目——钟山经典,这个项目的传奇在于开发成本居然是“零”。虽然,在房地产行业,确实有零成本拿地的先例,但零成本开发,则还是闻所未闻。

再比如根据安永会计师事务所披露的资料,银城国际在递交上市资料前,曾完成了一系列的收购。其中有一笔收购,居然是零现金收购,这在现在的房地产行业也并不多见。

而在如今土地楼板价都已经超过45000元/平米的河西,银城国际在八年多以前仅用5500元/平米左右的成本开发,更让人惊叹银城国际高管层的眼光。

然而,毕竟和一二十年前不同了,人脉和背景对地产企业的作用眼下正变得越来越小。一个可以用来例证的案例是银城国际,越来越高的负债率和不断下降的负债率和净利润率,都可以说明银城国际(如下表)真地有点活不下去了。

有人说,今年上半年的毛利润率不是达到53.5%、净利润率是224.1%,怎么说利润是越来越低了呢?

其实,了解下银城国际今年上半年的净利润率是怎么来就知道了。

综合上述财务资料,今年上半年银城国际的销售收入才1亿出头,但是光行政开支就要1.49亿。按照正常情况,这家公司已然亏损。但靠着其他收入,才勉强保证了上八年的盈利。根据安永会计师事务所公布的其他收入的详细清单,其他收入中收入最高的是“按现阶段实现业务合并的投资收入”,也就是出售部分资产带来的收入。

因为销售收入只有1亿,但是需要开支包括财务成本在内的一系列支出,今年上半年银城国际的经营资金缺口多达16亿元,不得不依靠出售投资和借贷“补血”。

这导致了公司的负债率持续飙升,今年上半年公司的负债率已经达到453.2%,创造了历年来的历史记录。

因为负债越来越高,今年公司的借贷利息成本也在飙升。

为了“活下去”,银城国际今年还借了大量高利息的信托借款。

另外还向港交所递交了上市申请。

但以目前港股的情况,即使能够成功上市,也要贱卖股份,才有可能筹到募集资金。比如规模比银城国际大多得的弘阳地产上市的招股价就较净资产折让56%。如果,按弘阳的情况,银城国际可能也至少要较净资产打个六折才能上市。

更何况银城国际的净资产只有22亿港币,如果上市,很可能市值连20亿港币都没有。按港交所的规定,市值20亿港币是决定公司能否上市的红线。所以,银城国际能不能上市也是一个问题。

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